Добросовестный приобретатель

1 января 2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 16 декабря 2019 г. № 430 «О внесении изменений в часть первую Гражданского  кодекса Российской  Федерации» и Федеральный  закон  от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ  «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной  регистрации  недвижимости» (далее  –  Закон № 430-ФЗ и Закон № 299-ФЗ соответственно). Эти новации направлены на защиту прав добросовестных собственников недвижимого имущества.

Положениями Закона № 430-ФЗ устанавливаются:

• критерий определения добросовестного приобретателя, которым признается приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН);
• усиление значения сведений ЕГРН, как юридического факта приобретения права собственности;
• уточнение правила о возникновении права собственности в силу приобретательной давности.  Данное  положение  усилит  защиту  прав  давностных  владельцев,  которые  для подтверждения своего владения, в том числе с целью подтверждения прав собственности, смогут ссылаться на сведения ЕГРН. К примеру, в случае возникновения права собственности по сделке у добросовестного приобретателя, может пройти 15 и более лет, по истечении которых возникнет реальный собственник имущества, который ранее его утратил. В таком случае лицо, права которого были внесены в ЕГРН станет собственником уже по приобретательной давности;
• основания для отказа в удовлетворении требований публичных органов власти при предъявлении исков к добросовестным приобретателям.

Нормы Закона № 299-ФЗ дополняют положения Закона № 430-ФЗ, устанавливая механизм компенсации добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения. Так, закреплено право добросовестного приобретателя, от которого на основании вступившего  в  законную  силу  судебного  акта  было  истребовано  жилое  помещение в соответствии со статьей 302 ГК РФ (в том числе в собственность публично-правового образования) на выплату компенсации в размере кадастровой стоимости жилого помещения, либо исходя из суммы, составляющей реальный ущерб (в случае, если взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению).

Компенсацию можно будет получить в случае, если истребование органами публичной власти было осуществлено в пределах 3 лет со дня внесения записи в ЕГРН права собственности добросовестного приобретателя. Указанная  компенсация  выплачивается  за счет казны Российской Федерации.

Подготовленные Минэкономразвития России изменения в законодательство Российской Федерации должны существенно сократить количество исков об истребовании жилого помещения, предъявляемых органами публичной власти, к добросовестному приобретателю.